Immobilien-Ratgeber - 29.09.2023
Das Jahr 2024 bringt eine wichtige Veränderung mit sich: das neue „Heizungsgesetz“. Dabei handelt es sich um eine Aktualisierung des bestehenden Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG). Es wurde intensiv diskutiert und bringt vor allem neue Anforderungen an Heizungsanlagen mit sich. Daher wird es informell als „Heizungsgesetz“ bezeichnet.
Der zentrale Punkt der Reform betrifft alle neu einzubauenden Heizungsanlagen. Diese müssen ab dem 1. Januar 2024 gemäß der GEG-Novelle zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien (oder unvermeidbarer Abwärme) betrieben werden. Beachten Sie, dass diese Vorgabe „technologieoffen“ ist, das bedeutet, es ist unerheblich, auf welche Weise Sie diese Zielmarke erreichen. Als Vermieterin oder Vermieter stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung:
Wichtig zu wissen: Diese Bestimmung gilt zunächst nur für Neubauten in Neubaugebieten. Die 65%-Regel findet keine Anwendung auf Heizungen, die vor dem 19. April 2023 beauftragt wurden und bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden.
Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gibt es eine Übergangsfrist. Die Verpflichtung zur Einhaltung der 65%-Regel tritt erst in Kraft, wenn die Stadt oder Gemeinde einen Wärmeplan vorlegt. Dies geschieht einen Monat nach der Bekanntgabe der Pläne. Städte und Gemeinden haben gem. GEG bis zum 30. Juni 2026 Zeit, um diese Pläne zu erstellen. Für kleinere Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt eine längere Frist bis zum 30. Juni 2028.
In diesen Gebieten dürfen mit dem neuen Heizungsgesetz auch nach dem 1. Januar 2024 weiterhin neue Öl- oder Gasheizungen eingebaut werden. Allerdings müssen Sie sicherstellen, dass:
der Wärme aus Biomasse oder aus grünem oder blauem Wasserstoff erzeugt wird. Diese Maßnahmen sind Teil einer breiteren Strategie zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes und zur Förderung nachhaltiger Energiequellen in der Gebäudeheizung.
Rechtsanwalt Steffen Gross hat die wichtigsten Neuerungen aus dem neuen Gebäude-Energie-Gesetz kurz und knapp auf den Punkt gebracht.
Wenn Ihre Heizanlage an ein Fern- oder Nahwärmenetz angeschlossen ist, können Sie sich freuen: Die 65%-Regel gilt in diesem Fall ebenfalls als erfüllt. Der Netzbetreiber übernimmt die Verantwortung dafür, die Anforderungen zu erfüllen. Hierbei ist ein eigenes Gesetz geplant, das „Gesetz zur Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze“, das ebenfalls am 1. Januar 2024 in Kraft treten soll. In Abgrenzung zum Gebäudenetz dient ein Wärmenetz der Versorgung von Gebäuden mit leitungsgebundener Wärme. Um ein Wärmenetz handelt es sich außerdem, wenn mehr als 16 Gebäude oder 100 Wohneinheiten mit leitungsgebundener Wärme versorgt werden.
Für den Fall, dass der Anschluss an ein Wärmenetz zwar geplant, aber noch nicht möglich ist, gibt es eine großzügige Übergangsfrist von zehn Jahren. Während dieser Zeit dürfen Sie weiterhin fossile Brennstoffe für Ihre Heizung verwenden. Allerdings ist dafür Voraussetzung, dass bereits ein Vertrag mit dem Wärmenetzbetreiber abgeschlossen wurde, der sicherstellt, dass die 65%-Regel nach dem Anschluss erfüllt wird.
Gute Nachrichten für Vermieter mit bestehenden Heizungen, die fossile Brennstoffe wie Öl oder Gas nutzen: Sie dürfen Ihre Heizungen weiterhin betreiben, solange sie noch funktionstüchtig sind. Erst wenn eine Erneuerung der Heizung notwendig wird, müssen die neuen Anforderungen der GEG-Novelle berücksichtigt werden. Auch in diesem Fall gibt es jedoch die Möglichkeit einer Fristverlängerung. Details dazu finden Sie im nächsten Abschnitt.
Es gibt lediglich eine Ausnahme, die bereits vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes galt: Wenn Ihre Gas- oder Ölheizung bereits 30 Jahre in Betrieb ist, sind Sie verpflichtet, diese auszutauschen. Beachten Sie jedoch, dass es Ausnahmen gibt, die in § 72 der GEG-Novelle festgelegt sind. Niedertemperaturkessel, Brennwertkessel und Heizanlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt unterliegen nicht dieser Regelung.
Das neue Heizungsgesetz sieht großzügige Übergangsfristen vor, wenn der Austausch einer Heizung erforderlich ist. Nach dem neuen § 71i GEG besteht vorübergehend die Möglichkeit, eine fossil-betriebene Heizung einzubauen – dies gilt auch für gebrauchte oder gemietete Modelle. Allerdings muss diese Heizung innerhalb von fünf Jahren gegen ein Modell ausgetauscht werden, das die 65%-Anforderung des Gesetzes erfüllt.
Für Etagenheizungen gelten nach dem neuen § 71l GEG sogar längere Fristen. Hier ist eine Differenzierung zwischen der „Entscheidungsfrist“ von maximal fünf Jahren und „Umsetzungsfrist“ von zusätzlichen acht Jahren erforderlich. Beachten Sie, dass diese Fristen erst nach dem Ausfall der ersten Etagenheizung in Kraft treten.
Wenn Sie Ihre Heizung auf erneuerbare Energien umstellen, können Sie bis zu 10 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Bisher lag die Mieterhöhung bei energetischer Sanierung, wie bei anderen Modernisierungsmaßnahmen, bei maximal 8 %. Diese Regelung bleibt erhalten, aber nun haben Sie die Option, 10 % umzulegen. Dies setzt jedoch voraus, dass Sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen und diese von den Gesamtkosten abziehen, wie es bereits gängige Praxis ist. Das bedeutet, dass die Heizung, die Sie installieren, staatlich gefördert sein muss und somit klimafreundlich ist.
Eine weitere wichtige Anmerkung: Die monatliche Miete darf sich maximal um 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Ob dies in der Praxis ausreichend ist, wird sich zeigen. Diese Begrenzung betrifft ausschließlich die Heizung. Wenn Sie zusätzliche Maßnahmen durchführen lassen, wie beispielsweise den Austausch von Fenstern oder die Dämmung, erhöht sich dieser Betrag auf 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Kappungsgrenze gilt bereits gemäß § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
Wenn Sie eine Wärmepumpe in einem energetisch unzureichend sanierten Gebäude installieren, können Sie gemäß § 71o Abs. 1 GEG die Kosten nur dann auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen, wenn der Wirkungsgrad mindestens 2,5 erreicht. Andernfalls können Sie nur die Hälfte Ihrer Investitionskosten geltend machen und müssen die andere Hälfte selbst tragen.
Bisher waren Sie als Vermieterin oder Vermieter nicht dazu verpflichtet, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn die Mieträume mit einer Wärmepumpe beheizt wurden (§ 11 Abs.1 Nr. 3 a HeizKV). Dies ändert sich ab 2024. Wenn mehrere Wohnungen von einer Wärmepumpe versorgt werden, müssen individuelle Verbrauchszähler installiert werden. Hierfür steht eine einjährige Übergangsfrist zur Verfügung. Die Abrechnung erfolgt dann gemäß den Vorgaben der Heizkostenverordnung (§ 13-3).
Welchen Zweck hat die Abrechnung nach Verbrauch? Die verbrauchsabhängige Abrechnung trägt zum bewussten Energie- und Wasserverbrauch bei. Studien zeigen, dass alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten, Einsparungen von im Schnitt 20 % möglich sind. Gut für Umwelt und Geldbeutel der Mietenden.
Ab 2024 müssen Vermieterinnen und Vermieter, die eine neue Heizungsanlage mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen einbauen lassen möchten, vorher eine Beratung in Anspruch nehmen, wie es der neue § 71 Abs. 11 GEG vorschreibt. Ziel dieser Beratung ist es, potenzielle Kostenrisiken aufzuzeigen, die nicht nur auf höhere Energiepreise zurückzuführen sind, sondern auch auf die steigende CO₂-Abgabe für fossile Brennstoffe.
Die Beratung kann von Personen durchgeführt werden, die Energieausweise ausstellen dürfen (wie in § 88 Abs. 1 GEG genannt) oder Betriebsprüfungen von Wärmepumpen gemäß § 60a Abs. 4 Nr. 1, 2, 4 und 6 GEG durchführen dürfen. Informationen zur Auswahl einer qualifizierten Beratung finden Sie in diesem Beitrag.
