Immobilien-Ratgeber - 23.02.2024
Jede zweite Abrechnung der Nebenkosten ist nicht korrekt, schätzt der Mieterverein. Auch die Zeitungen greifen jedes Jahr das Thema auf. Und so ist es kein Wunder, dass die Zahl der Beanstandungen in die Höhe geht. Wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung hat, kommt es für Sie darauf an, besonnen zu reagieren. Wir erklären das Wichtigste.
Ihre erste Überlegung sollte sein: Hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Abrechnung überhaupt ordnungsgemäß beanstandet? Dazu gehört zunächst einmal, dass sie oder er die Einwendungsfrist eingehalten hat. Die beträgt immerhin zwölf Monate. Und sie ist eine Ausschlussfrist. Nur wenn die Mieterin oder der Mieter die Gründe für eine spätere Reklamation nicht zu vertreten hat, ist eine Ausnahme möglich. Die Frist beginnt zu laufen, sobald die Abrechnung zugegangen ist.
Die Rüge der Mieterin oder des Mieters muss hinreichend konkret sein, damit für die Vermieterin oder den Vermieter deutlich wird um welche Position es geht und wogegen es Einwendungen gibt. Es ist daher nicht ausreichend, wenn eine Mieterin oder ein Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Positionen erhebt. Die Rüge muss jedenfalls so konkret sein, dass es möglich ist, einen bestimmten Fehler der Abrechnung, falls er überhaupt vorliegt, von anderen Fehlern zu unterscheiden.
Sie sollten wissen: Es sind die Formfehler, die Ihre Abrechnung insgesamt gefährden. Daher sollten Sie entsprechende Beanstandungen sehr ernst nehmen. Das gilt insbesondere für den Einwand, dass die Abrechnung „unverständlich“ oder „nicht nachvollziehbar“ sei. Gehen Sie die Abrechnung noch einmal durch. Prüfen Sie sie auf Verständlichkeit und Vollständigkeit.
Auch wenn es nur eine Kleinigkeit ist: Korrigieren Sie umgehend die Abrechnung und leiten Sie sie an Ihre Mieterin oder Ihren Mieter weiter. Es gilt, keine Zeit zu verlieren. Denn erst mit dem Zugang einer „formell ordnungsgemäßen Abrechnung“ beginnen die Fristen zu laufen bzw. werden nur damit Fristen gewahrt.
Ist der Verteilerschlüssel nicht korrekt, kann die betreffende Position nicht abgerechnet werden. Dabei können Mieterinnen und Mieter den Verteilerschlüssel aus zwei Gründen beanstanden:
Prüfen Sie die Gründe: Ist die Kritik berechtigt, korrigieren Sie umgehend den Verteilerschlüssel. Sind davon auch andere Abrechnungen betroffen, sollten Sie auch hier tätig werden. Dabei ist der erste Fall aussichtsreicher für die Mieterin oder den Mieter. Denn Sie müssen auch kleine Fehler berichtigen. Dagegen muss ein Verteilerschlüssel schon grob ungerecht sein, damit er gekippt werden kann und Sie ihn durch einen anderen ersetzen müssen.
Zu Ihrer Beruhigung: Beanstanden Mieterinnen und Mieter aus inhaltlichen Gründen einzelne Posten, so gefährdet das nicht die Wirksamkeit Ihrer Abrechnung. Schauen Sie sich an, was sie genau bemängeln. Ein typischer Kritikpunkt: Sie haben Kosten für Verwaltung oder Instandhaltung (Reparaturen) berechnet. Oder Sie haben gegen das „Gebot der Wirtschaftlichkeit“ verstoßen.
Manchmal handelt es sich um knifflige Fälle, die auch Gerichte nicht immer einheitlich beurteilen. Vor allem beim Thema Instandhaltung. Allerdings kursiert der Irrglaube, dass die Abrechnung nicht wirksam sei, solange noch einzelne Posten strittig sind. Das ist nicht der Fall: Was nicht beanstandet wird, muss bezahlt werden. Wer sich also ein unwesentliches Detail sucht, um Zeit zu gewinnen, dürfte sich verspekulieren. Manchmal geht es ja nur um einstellige Eurobeträge. Etwa, wenn beanstandet wird, dass sich der Hausmeister ein neues Gerät angeschafft hat. Genau diesen niedrigen Betrag darf Ihre Mieterin oder Ihr Mieter (noch) zurückhalten, solange dieser Posten strittig ist.
Eine Abrechnung kann immer wieder mit neuen Herausforderungen verbunden sein. Mit Techem als Abrechnungsexperten an Ihrer Seite ist das aber kein Problem. Wir unterstützen Sie gerne mit einer rechtskonformen Abrechnung! Holen Sie jetzt online Ihr Angebot ein!
