Immobilien-Ratgeber - 08.03.2024
Als Eigentümerin oder Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie einmal jährlich die Nebenkostenabrechnung für Ihre Mieterin oder Ihren Mieter erstellen. Wir erklären Ihnen, wie Sie den Verteilerschlüssel ansetzen, welche Positionen Sie nicht abrechnen dürfen und was Sie tun können, wenn die Hausverwaltung das Hausgeld zu spät abrechnet.
Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, gibt es ein paar Besonderheiten zu beachten. So sind Sie bei Ihrer Abrechnung auf die Hausverwaltung angewiesen, die für alle Eigentümerinnen und Eigentümer über das Hausgeld abrechnet. Diese Abrechnung ist die Grundlage Ihrer Nebenkostenabrechnung. Allerdings müssen Sie den einen oder anderen Posten herausnehmen – oder auch Kürzungen vornehmen.
Die gute Nachricht zuerst: In den allermeisten Fällen können Sie den Verteilerschlüssel einfach übernehmen. Um den Umlagemaßstab der Hausgeldabrechnung zu übernehmen, muss dies jedoch im Mietvertrag vereinbart sein. Dazu müssen Sie wissen: Das Hausgeld wird in der Regel nach den „Miteigentumsanteilen“ abgerechnet. Dies gilt jedoch nur bei vorheriger Vereinbarung. Diese Anteile orientieren sich zwar im Wesentlichen an der Wohnfläche. Doch gibt es häufig mehr oder weniger geringfügige Abweichungen.
Würden Sie die Wohnfläche nach dem Standardschlüssel abrechnen, muss dies quadratmetergenau geschehen. Misst Ihre Mieterin oder Mieter nach und stellt fest, dass die Wohnung zwei Quadratmeter kleiner ist, müssen Sie Ihre Abrechnung entsprechend korrigieren. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen würde dies bedeuten, dass Sie die Abrechnung Ihrer Hausverwaltung nach komplizierten Verfahren in die anteilige Wohnfläche umrechnen müssten. Dies ist nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht erforderlich. Die Miteigentumsanteile (nach denen Ihre Hausverwaltung abrechnet) sind als Verteilerschlüssel anerkannt!
Das heißt: Gewisse Abweichungen von der tatsächlichen Wohnfläche werden toleriert. Nur wenn sich eklatante Nachteile ergeben, können Mieterinnen und Mieter das beanstanden. Ansonsten gilt jetzt offiziell, dass Miteigentumsanteile als Verteilerschlüssel anerkannt werden.
Aus der Hausgeldabrechnung müssen Sie die folgenden Positionen komplett streichen: Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage. Diese beiden Kostenarten sind definitiv keine Nebenkosten. Tauchen diese in Ihrer Abrechnung auf, ist dies ein sicheres Zeichen, dass Sie nicht ordnungsgemäß abrechnen. Also sollte Ihnen das nicht passieren.
Darüber hinaus gibt es Abrechnungspositionen, die Sie womöglich kürzen müssen, weil sich Kosten für die Verwaltung oder die Instandhaltung darin verbergen. Die Kosten für den Hausmeister, für die Gartenpflege oder die Aufzugsanlage zum Beispiel. Eine gute Hausverwaltung rechnet das Hausgeld so ab, dass Sie daraus ersehen können, was Sie bei der Abrechnung der Nebenkosten berücksichtigen können und was nicht. In manchen Fällen hilft auch eine Nachfrage.
Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode ordnungsgemäß abrechnen.
Aber auch wenn Sie auf die Hausverwaltung angewiesen sind, stehen Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter gegenüber in der Pflicht, ordnungsgemäß abzurechnen. Dennoch müssen Vermietende sich das Fehlverhalten der Hausverwaltung nicht zurechnen lassen, wenn sie Folgendes beachten: Um ihr Verschulden auszuschließen, können sich die Vermieterin oder der Vermieter, nicht allein darauf berufen, dass die Verwaltung die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig vorgelegt hat. Die Vermieterin oder der Vermieter müssen sich darum bemühen, die erforderlichen Daten zu erhalten, entweder durch Einsicht in die Belege der Wohnungseigentümergemeinschaft und ggf. eine Erstellung einer Abrechnung mit diesen Belegen (was schwierig sein dürfte) oder das Verlangen der Jahresabrechnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sollten diese Bemühungen von der Wohnungseigentümergemeinschaft blockiert werden, ist dies Vermietenden nicht zuzurechnen.
Eine Abrechnung kann immer wieder mit neuen Herausforderungen verbunden sein. Mit Techem als Abrechnungsexperten an Ihrer Seite ist das aber kein Problem. Wir unterstützen Sie gerne mit einer rechtskonformen Abrechnung! Holen Sie jetzt online Ihr Angebot ein!
